머리말 iii 

머리말 iv

Ⅰ 총 설

제1장 건설공사의 절차 및 관련 법률

제2장 건설소송 관련 주요 당사자

제3장 건설소송의 유형

1. 계약과 관련된 사건

2. 계약과 무관한 사건(건설공사로 인한 제3자의 손해 관련 사건)

3. 보전소송

제4장 건설소송의 특징

1. 사건의 복잡성과 복합성 및 증거의 부족과 모호성 20

2. 소송관계자의 전문성 요구 20

3. 소송의 장기화 경향 및 조정의 필요성 21

4. 법규 및 관행에의 민감성증거의 부족과 모호성 21

5. 감정의 중요성 21

Ⅱ 법률적 쟁점

제1장 설 계 (設計) 25

1. 건축설계 25

2. 건축설계계약의 법적 성질 35

3. 건축설계계약의 성립 38

4. 건축설계계약의 해제·해지 46

5. 설계자의 손해배상책임 51

6. 건축설계도서의 저작권 58

제2장 감 리 (監理)

1. 감리의 의의 65

2. 감리제도 개관 66

3. 공사감리계약의 법적 성질 84

4. 감리자의 보수청구권 87

5. 공사감리자의 책임 96

제3장 공사도급계약의 체결 105

1. 공사도급계약의 의의 및 성격 105

2. 공사도급계약의 종류 112

가. 공사대금 산정방식에 따른 분류 112

나. 공사의 수행방식에 따른 분류 115

다. 경쟁형태에 따른 분류 119

라. 계약 체결주체에 따른 분류 119

1) 민간공사계약 119

2) 관급공사계약 119

[참고] 「국가를 당사자로 하는 계약에 관한 법률」상의 장기계속공사계약 120

[참고] 공사입찰의 종류 128

[참고] 민간투자사업 142

3. 공사도급계약의 일부 무효(건설산업기본법 제22조 제5항) 150

제4장 공사도급계약의 해제 151

1. 채무불이행을 원인으로 한 법정해제 151

2. 도급인의 완성 전 임의해제(任意解除) 161

3. 약정해제 165

4. 합의해제 173

5. 당사자의 도산을 원인으로 한 계약해제 174

6. 건설산업기본법에 따른 계약해지 176

7. 불안(不安)의 항변권 인정 여부 178

제5장 공사도급계약의 당사자 181

1. 공사도급계약의 당사자 확정 181

2. 명의대여와 공사도급계약의 당사자 186

3. 현장소장 등의 대리권 195

4. 공동도급의 경우 199

5. 공동수급의 경우: 건설공동수급체 200

가. 건설공동수급체의 의의 200

나. 관련 법령의 내용 200

다. 시공방식을 기준으로 한 공동수급체의 종류 202

라. 건설공동수급체의 법적 성질 205

[참고] 조합채권·채무의 합유적 귀속 210

마. 이행방식의 공동수급체와 도급인의 관계 211

바. 이행방식의 공동수급체와 하수급인 등의 관계 221

사. 이행방식의 공동수급체 구성원 간의 관계 227

아. 가장 공동수급체(假裝 共同受給體, Paper Joint Venture) 246

자. 공사이행보증계약을 체결한 ‘공동수급체 구성원 중 1인’의탈퇴를 둘러싼 법률관계 248

차. 공동수급체 구성원 중 일부에 대한 입찰참가 무효사유가나머지 구성원의 입찰참가 효력에 영향을 미치는지 여부 254

6. 연대보증인 273

제6장 신축건물의 소유권 귀속 275

1. 수급인이 자기의 노력과 재료를 들여 건물을 건축한 경우 275

[참고] ‘매도인에게 소유권이 유보된 건축 자재’의 부합(附合)과‘매도인’의 ‘건물 소유자’에 대한 부당이득반환청구 276

2. 하도급과 소유권 귀속 281

3. 건축주가 건축공사를 하던 중 공사가 중단되고, 제3자가 이를인도받아 나머지 공사를 완공한 경우 282

제7장 공사도급계약상 위험부담 287

1. 관련 조항 287

2. 채무자 위험부담주의 288

3. 민법 제537조의 적용 요건 288

4. 위험의 이전시기 289

5. 위험부담에 관한 특약 290

제8장 공사대금청구 292

1. 공사대금채권의 성립시기 292

2. 공사대금의 지급시기(공사대금채무의 변제기) 293

3. 공사의 완성 여부(미완성과 하자의 구별) 297

4. 공사 중단과 기성고 301

5. 선급금의 정산 306

6. 추가공사대금 349

7. 설계변경·물가변동 등에 의한 계약금액 조정 353

8. 소멸시효 402

9. 부가가치세 406

제9장 하도급대금의 직접지급청구권 411

1. 제도의 취지 및 관련 당사자

2. 하도급법에 의한 수급사업자의 발주자에 대한 직접지급청구권

3. 건설산업기본법에 의한 하도급대금의 직접지급청구권 492

4. 기타 504

[참고] 도급근로자의 임금보장 505

제10장 유치권과 저당권설정청구권 510

1. 유치권 510

가. 의의 510

나. 유치권의 성립요건 510

다. 유치권자와 근저당권자·경매절차의 매수인 사이의 권리 우열관계 528

라. 유치권의 효력 537

마. 유치권 효력의 신의칙상 제한 550

바. 유치권의 행사와 공사대금채권의 소멸시효 556

사. 다른 담보의 제공과 유치권의 소멸 557

아. 유치권의 포기 558

2. 저당권설정청구권 560

가. 취지 560

나. 요건 560

다. 청구권의 내용 562

라. 수급인 등의 저당권설정청구권 행사에 따라 도급인이 저당권을설정하는 행위가 사해행위에 해당하는지 여부 562

제11장 공사대금채무의 변제 564

1. 대물변제 564

2. 도급인의 대위변제 579

3. 도급인의 하도급 공사대금채무 인수 584

제12장 하자담보책임 585

1. 하자담보책임 일반론 585

가. 관련 법령

나. 하자의 개념 및 분류

다. 하자판정의 기준

라. 하자담보책임의 법적 성격

마. 하자보수청구권

바. 손해배상청구권

사. 공사대금감액청구권

아. 계약해제권

자. 하자담보책임기간의 법적 성격

차. 소멸시효

카. 하자담보책임의 제한과 면책특약

2. 집합건물(구 주택법 제46조나 공동주택관리법의 적용대상인

공동주택 제외)의 하자담보책임 629

가. 관련 법령 631

1) 2013. 6. 18. 이전에 분양된 집합건물의 경우 631

2) 2013. 6. 19. 이후에 분양된 집합건물의 경우 632

나. 하자의 의의 634

다. 하자담보책임의 법적 성격 634

라. 하자담보책임을 물을 수 있는 자 634

1) 집합건물의 수분양자가 집합건물을 양도하지 않고 그대로소유하고 있는 경우 634

2) 집합건물의 수분양자가 집합건물을 양도한 경우 634

마. 하자담보책임을 부담하는 자 및 책임의 내용 635

1) 2013. 6. 18. 이전에 분양된 집합건물의 경우 635

2) 2013. 6. 19. 이후에 분양된 집합건물의 경우 635

바. 계약해제 가능 여부 637

사. 집합건물법상 하자담보책임기간의 법적 성격 638

1) 2013. 6. 18. 이전에 분양된 집합건물의 경우 638

2) 2013. 6. 19. 이후에 분양된 집합건물의 경우 638

아. 집합건물법 제9조에 따른 손해배상청구권의 소멸시효 639

3. 『구 주택법 제46조의 적용대상인 공동주택』의 하자담보책임 641

가. 적용 법령 643

나. A 법령의 해석 659

다. B 법령의 해석 660

라. C 법령의 해석 715

1) 담보책임 규정의 일원화 715

2) 개정된 집합건물법의 주요 내용 715

3) 법률 제11555호로 타법 개정된 주택법 제46조의 내용 718

4. 『공동주택관리법의 적용대상인 공동주택』의 하자담보책임 722

가. 적용 법령 724

나. 공동주택관리법의 제정 이유 740

다. 집합건물법과 공동주택관리법의 관계 740

라. 공동주택관리법상 하자의 의의 741

마. 공동주택관리법에 의하여 하자담보책임을 물을 수 있는 자 741

바. 공동주택관리법에 의하여 하자담보책임을 부담하는 자 742

사. 공동주택관리법상 하자담보책임의 내용 744

아. 공동주택관리법상의 하자담보책임기간 745

제13장 하자판정의 기준 및 손해액의 산정 751

1. 원칙적인 판정기준 751

2. 하자판정의 기준이 되는 설계도면 751

3. 하자의 인정 여부 및 범위와 관련된 주요 쟁점 757

4. 손해액의 산정 764

5. 서울중앙지방법원의 주요 하자 감정 기준 768

가. 콘크리트 균열 하자 768

나. 결로(結露) 하자 776

다. 누수 하자 777

라. 타일 하자 777

마. 건축 기타 하자 778

바. 기계설비 하자 782

사. 전기설비 주요하자 783

아. 부대토목 하자 784

자. 조경하자 785

차. 건축물 성능 하자 786

카. 설계상 하자 788

제14장 하자보수보증 823

1. 관련 규정 823

2. 하자보수보증금의 법적 성격 834

3. 하자보수보증인(하자보수보증서 발급기관)에 대한 하자보수보증금청구와 관련한 제 문제 839

제15장 계약이행보증 882

1. 관련 규정 882

2. 계약이행보증금 886

3. 계약이행보증인(보험자)의 책임 900

가. 계약이행보증(보험)의 의미 900

나. 보증(보험)사고 900

다. 보증(보험)기간 904

라. 책임의 범위 905

마. 보증(보험)금청구권의 소멸시효 기산점 909

바. 공사도급계약 또는 계약이행보증금 약정의 부존재와 계약이행보증(보험)의 효력 912

사. 계약이행보증(보험)계약의 취소 913

[참고] 하도급법상 ‘원사업자의 하도급대금 지급보증의무’와‘수급사업자의 계약이행보증의무’ 916

제16장 지체상금 926

1. 관련 규정

2. 지체상금 약정의 의의 931

3. 지체상금 약정의 적용 범위 931

4. 지체상금 약정의 법적 성격

5. 지체상금의 발생요건

6. 지체상금의 산정

7. 지체상금의 지급시기(支給時期) 등

8. 지체상금의 감액

9. 계약보증금 약정이 지체상금 약정과 별도로 있는 경우 958

10. 「공사이행보증인」이 「보증시공」을 선택하여 그 의무를 이행한경우 지체상금채무도 보증채무의 범위에 포함되는지 여부 959

제17장 집합건물 분양계약관계의 해소 961

1. 집합건물 분양계약의 성질 961

가. 건물의 시공이 완료된 후 체결되는 분양계약의 경우 961

나. 건물의 시공이 이루어지기 전에 체결되는 분양계약의 경우 961

2. 수분양자의 분양계약 해소에 관한 권리 962

가. 집합건물법상의 하자담보책임에 기한 분양계약 해제 962

나. 채무불이행을 이유로 한 분양계약 해제 963

다. 착오를 이유로 한 분양계약 취소 971

1) 취소권 행사의 요건 971

2) 판례 973

라. 사기를 이유로 한 분양계약 취소 976

1) 취소권 행사의 요건 976

2) 분양광고의 기망성 판단 기준 977

3) 판례 978

4) 사기에 의한 취소권과 손해배상청구권의 선택적 행사 가능성 984

5) 사기에 의한 취소권 행사가 인정되지 않는 경우의 손해배상청구권 987

마. 사정변경(事情變更)으로 인한 분양계약 해제 998

바. 약정해제권에 기한 분양계약 해제 1001

3. 분양자의 분양계약 해소에 관한 권리 1004

4. 분양계약 해소에 따른 정산 1006

5. 분양계약을 해제한 ‘수분양자’가 시행자로부터 분양수입금 등의자금관리를 위탁받은 ‘(부동산 담보) 신탁회사’를 상대로 직접부당이득반환청구 또는 분양대금반환청구를 할 수 있는지 여부 1012

6. 분양계약을 해제한 ‘수분양자’가 시행자에 대한 분양대금 반환채권을보전하기 위하여 시행자로부터 분양수입금 등의 자금관리를 위탁받은‘(부동산 담보) 신탁회사’를 상대로 ‘시행자의 신탁회사에 대한 사업비

지출 요청권’을 대위 행사할 수 있는지 여부 1015

제18장 주택분양보증 1026

1. 관련 법령 1026

2. 법적 성질 1027

3. 주택분양보증계약 관련 법률관계 1028

가. 사업주체(요약자)와 주택도시보증공사(낙약자)의 관계 1028

나. 사업주체(요약자)와 수분양자의 관계 1029

다. 수분양자와 주택도시보증공사(낙약자)의 관계 1032

라. 수분양자와 승계시공자의 관계 1035

제19장 건축공사로 손해를 입은 제3자의 손해배상청구 1038

1. 손해배상책임의 발생 1038

가. 고의·과실 1038

나. 인과관계 1039

다. 손해 발생 1040

2. 손해배상의 주체 1041

가. 도급인의 책임 1041

나. 수급인의 책임 1055

다. 감리자의 책임 1057

3. 손해배상의 범위 1060

가. 적극적 손해

나. 소극적 손해

다. 정신적인 손해 1064

라. 책임의 제한 1066

4. 일조권 침해 1067

가. 분쟁의 당사자

나. 위법성

다. 손해배상의 범위

라. 소멸시효 1078

5. 조망권 침해 1079

가. 의의 1079

나. 시야폐쇄·압박감, 조망이익, 경관이익의 구별 1079

다. 조망권의 인정 여부 1080

라. 법적 보호요건 1081

마. 참을 한도를 넘는지를 판단하는 기준 1085

6. 태양반사광 유입으로 인한 생활방해 1087

가. ‘태양직사광’과 ‘태양반사광’ 1087

나. 참을 한도를 넘는지를 판단하는 기준 1087

다. 태양반사광으로 인한 손해배상청구 및 방지청구 1089

제20장 부동산신탁 1094

1. 부동산신탁의 의의 1094

2. 부동산신탁의 설정 1095

3. 부동산신탁의 효과 1096

4. 부동산신탁의 기본구조와 종류 1100

5. 토지(개발)신탁 1101

6. 담보신탁 1132

가. 담보신탁의 개념 1132

나. 담보신탁의 구조 1132

다. 담보신탁의 유형 1134

라. 담보신탁에서 수탁자, 위탁자, 수익자의 지위 1134

마. 담보신탁의 유용성 1135

바. 담보신탁과 근저당의 비교 1136

사. PF대출과 결합된 담보신탁의 경우 1136

1) PF(Project Financing) 1136

2) 기본구조 1137

3) 브리지론(Bridge Loan, 연계대출)과 본PF대출 1138

4) PF 관련 당사자별 기본적 이해관계 및 분쟁형태 1160

[참고] 부동산 개발사업 자금조달의 유형 1161

[참고] 자산유동화 1162

[참고] PFV 1167

7. 관리신탁

8. 처분신탁

9. 분양관리신탁

10. 대리사무계약

제21장 도급계약 당사자의 도산에 따른 법률관계 1179

1. 서설 1179

2. 공사도급계약상의 채무 이행 정도에 따른 처리 1180

3. 쌍방 미이행 쌍무계약의 처리 1181

4. 수급인의 도산과 도급인의 하자보수에 갈음한 손해배상청구권 1189

5. 건설공동수급체와 도산 1192

6. 설계자·감리자·시공자의 잘못이 경합하여 하자가 발생한 경우,‘책임비율에 따라 정해진 부담부분을 초과하여 손해를 배상한설계자나 감리자’가 ‘도산한 시공자’에 대하여 가지는 구상금채권 1194

제22장 보전처분 1195

1. 보전처분의 의의 및 특징 1195

2. 보전처분(협의)의 종류

3. 보전소송의 당사자

4. 보전소송의 관할

5. 보전처분의 요건

6. 보전처분에 대한 심리와 재판

7. 보전처분의 집행

8. 가처분절차에서의 조정·화해 1218

9. 건설 관련 가처분 1219

10. 보전처분에 대한 이의

11. 보전처분의 취소

제23장 공사대금채권에 대한 강제집행 1267

1. 공사대금채권에 대한 가압류·압류

2. 임금채권에 대한 압류금지

3. 공사대금채권에 대한 압류 및 추심명령(推尋命令) 1274

4. 공사대금채권에 대한 압류 및 전부명령(轉付命令) 1278

5. 국세징수법상 압류처분 1281

Ⅲ 소송실무

제1장 건설소송 심리절차 개관 1285

1. 신건의 검토 및 기일의 지정 1285

2. 서면 공방과 증거조사 1285

가. 기일 전 증거 신청 및 조사 1285

나. 서면의 검토 1286

다. 서증의 제출 1287

라. 증인신문, 검증, 당사자신문에 의한 증거조사 1288

마. 기타 증거조사방법 1290

바. 증거보전절차 1290

제2장 감 정 (鑑定) 1292

1. 관련 규정 1292

2. 건설감정의 종류 1302

3. 감정인 선정절차 1303

4. 감정기일의 진행

5. 감정서의 효력 1310

6. 표준 감정서(아파트 하자 사건)의 구성 1311

7. 감정서 제출 이후의 절차

8. 건설감정의 종류에 따른 감정의 기본사항 및 유의사항

제3장 문서제출명령 1324

1. 의의 1324

2. 문서제출의무의 확대 1325

3. 문서제출의무

4. 문서제출신청 1330

5. 문서제출신청에 대한 심리와 재판

6. 부제출 또는 사용방해의 효과

제4장 문서송부촉탁 (文書送付囑託) 1334

1. 의의 1334

2. 문서송부촉탁을 할 수 없는 경우 1335

3. 문서송부촉탁의 상대방 1335

4. 영상녹화물, 디스크 1335

제5장 조 정 (調停) 1336

1. 건설사건에 있어서 조정의 중요성 1336

2. 조정기관 1337

3. 조정 절차 1339

[참고] 전문심리위원 및 상임전문심리위원 제도 1346

부록

Ⅰ. 부동산공법 개관 1351

Ⅱ. 주택법제의 체계 1358

Ⅲ. 건축법과 주택법 및 공동주택관리법의 비교 1360

Ⅳ. 아파트 하자 관련 손해배상 등 사건의 판결문 작성례 1362

Ⅴ. 주요 건축 용어 1371

Ⅵ. 민간건설공사 표준도급계약서 1390

Ⅶ. 정부도급공사 공사도급표준계약서 1403

Ⅷ. 건설업종 표준하도급계약서 1443

판례 색인

사항 색인

저자소개

김 홍 준

부장판사

학력 1984. 용산고등학교 졸업

1988. 고려대학교 법과대학 졸업

2003. 고려대학교 법무대학원 지적재산권법학과 연구과정 수료

경력 1991. 사법연수원 수료(20기)

2006. 청주지방법원 부장판사

2007. 수원지방법원 평택지원 부장판사

2009. 서울남부지방법원 부장판사

2011. 서울중앙지방법원 건설전문재판부 부장판사

2013. 서울중앙지방법원 건설소송실무연구회 회장

2014. 서울남부지방법원 부장판사

2015. 한국건설법학회 부회장

2016. 인천지방법원 부장판사

2019. 부산지방법원 부장판사

2021. 서울남부지방법원 부장판사(현)