목 차

제1장 정비사업의 체계와 종류 

(1) 우리 동네에 딱 맞는 정비사업 찾기.......................................003

(2) 정비사업의 체계.................................................................005

제2장 재개발 사업

1 의의와 종류.......................................................................011

2 재개발 사업의 절차: 어떻게 진행될까요? 복잡한 절차, 쉽게 풀어봐요!................................................012

(1) 첫 번째 관문: 계획 수립과 구역지정 단계 ..............................013

(2) 두 번째 관문: 사업 시행 단계 ...............................................018

(3) 세 번째 관문: 관리처분 단계 ................................................020

(4) 네 번째 관문: 사업 완료 단계 ...............................................022

3 재개발 구역지정 요건: 낡음의 기준, 그리고 희망의 씨앗..........023

4 재개발사업 요건 및 사업성 검토...........................................026

(1) 사업요건검토.....................................................................026

(2) 용산의 보석, 건립 규모와 사업성 검토...................................029

5 서울시가 보내온 구원의 손길: 신속통합기획의 탄생................032

(1) 서울시, 자치구, 그리고 주민이 하나의 팀으로!........................032

(2) 세 가지 특별한 인센티브: 더 유연하게, 더 빠르게, 더 아름답게!.....................................033

6 공공재개발 사업.................................................................034

(1) 공공재개발, 그 의미는 무엇인가?..........................................034

(2) 공공재개발의 빛나는 장점들.................................................037

(3) 공공재개발, 고민해야 할 그림자............................................040

제3장 재건축 사업

1 낡음 속의 빛, 재건축 사업이란?............................................043

2 재건축 사업지 지정요건: 재건축의 문을 여는 조건들............... 044

3 재건축 사업 절차: 재건축 사업의 단계별 여정......................... 047

(1) 첫 번째, 계획 수립 단계: 꿈을 현실로 그리기..........................047

(2) 두 번째, 사업 시행 단계: 함께 만들 준비................................048

(3) 세 번째, 내 집의 가치 확정, 그리고 새로운 시작: 관리처분 단계.

(4) 네 번째, 꿈이 현실이 되다: 사업 완료 단계.............................052

4 공공재건축 사업.................................................................053

(1) 낡은 아파트의 새로운 기회: 공공재건축의 등장.......................053

(2) 공공과의 동행, 그 방식은?...................................................054

(3) 공공재건축이 선사하는 빛나는 인센티브................................056

(4) 공공재건축, 고민해야 할 그림자도 존재한다...........................059

5 재건축 사업의 요건검토 사례...............................................060

(1) 낡음 속 숨겨진 보석............................................................060

(2) 새로운 가치 창조: 사업성 분석..............................................061

제4장 가로주택정비사업

1 가로주택정비사업, 쉽게 이해하기.........................................071

2 우리 동네, 가로주택정비사업 대상일까요?............................. 072

3 가로주택정비사업: 사업 절차, 시행자, 그리고 특별 혜택.......... 075

4 누가 사업을 진행할 수 있나요?(사업 시행자).......................... 076

5 사업활성화를 위한 특례....................................................... 077

6 가로주택정비사업 사업비 대출............................................. 079

7 가로주택정비사업의 주요 장점과 고려할 점............................ 081

8 가로주택정비사업, 우리 동네는 어떨까?(실제 사례 분석)......... 083

9 가로주택정비사업, 성공을 위한 핵심 포인트와 개선 과제......... 088

제5장 소규모재건축

1 소규모재건축이란?.............................................................095

2 소규모재건축 사업, 우리 단지도 할 수 있을까요?(요건 검토).

3 누가 사업을 진행하나요?(사업 시행자).................................. 097

4 어떤 혜택을 받을 수 있나요?(인센티브)................................. 097

5 소규모재건축 사업의 절차................................................... 099

6 소규모재건축 사업, 우리 동네는 어떻게 검토할까?(사례 분석)........................................................................ 105

7 소규모재건축이 가진 문제점................................................111

제6장 소규모 재개발

1 어떤 곳이 사업 대상이 될까요?(사업 대상).............................115

2 건물은 얼마나 높이 지을 수 있나요?(용적률).......................... 116

3 용도지역 상향 기준: 우리 동네, 더 높이 지을 수 있을까?......... 117

4 누가 사업을 진행하나요?(사업 시행자).................................. 123

5 용도지역 조정 시 용적률 완화기준........................................ 124

6 공공을 위한 건축물은 무엇이며, 어떻게 기여하나요?(공공기여 건축물)............................................................... 125

7 임대주택을 지으면 용적률 혜택은 얼마나 더 커지나요?(임대주택 건설 시 용적률 상한)............................................126

8 건물을 어떻게 지어야 할까요?(건축계획)............................... 127

9 소규모재개발 사업, 우리 동네는 어떤 잠재력이 있을까?(사례 분석)

제7장 자율주택정비사업, 우리 집은 해당될까요?

1 자율주택정비사업이란?(정의)...............................................139

2 어떤 동네에서 할 수 있나요?: 대상지역(소규모주택정비법 시행령 제3조)............................. 140

3 자율주택정비사업, 누가 시행할 수 있나요?............................ 147

4 주민합의체 시행방식........................................................... 149

5 자율주택정비사업: 건축 규제 완화 혜택 알아보기(소규모주택정비법 제48조)................................................. 154

6 자율주택정비사업에 “건축협정” 더하기.................................. 158

7 자율주택정비사업, ‘도시정비법’의 옷을 입다!(소규모 주택정비법 제56조)................................................ 163

8 결론: 맞춤형 전략으로 성공 가능성 높다................................ 168

제8장

서울시 ‘모아타운’: 낡은 동네를 ‘새로운 아파트 단지’처럼 만들다!

1 모아타운, 왜 필요한가요?(사업의 깊은 취지)..........................171

2 모아타운, 어떻게 시작하나요?(두 가지 유형).......................... 173

3 모아타운 사업대상.............................................................. 175

4 모아타운 사업 요건 검토 및 사업성 분석: 우리 동네, 실제 얼마나 좋아질까?.

제9장 역세권 장기전세 사업: 역세권에 더 많은 행복 주택을!

1 역세권 장기전세란 무엇인가요?(의의)...................................191

2 ‘역세권’의 범위는 어디까지인가요?....................................... 192

3 역세권 장기전세 사업의 특징: 서울 시민을 위한 특별한 주택!.... 194

4 사업 대상지의 기본적인 위치 및 용도지역.............................. 196

5 사업 대상지가 갖춰야 할 세부 요건들.................................... 197

6 역세권 장기전세 사업 진행 절차: 도시정비형 재개발 방식으로 추진하는 절차

7 역세권 장기전세 사업, 용적률 혜택은 어떻게 받나요?.............. 205

제10장

역세권 활성화 사업: 서울의 심장을 다시 뛰게 하는 도시 혁신 프로젝트

1 역세권 활성화 사업이란 무엇인가요?(의의)............................215

2 역세권 활성화 사업 대상이 되려면?(사업 요건)....................... 216

3 도시정비형 재개발 방식의 ‘역세권 활성화 사업’ 추진 절차: 서울의 심장을 뛰게 하는 길!.

4 역세권 활성화 사업: 용도지역 변경, 건축 기준, 그리고 공공 기여까지

(1) 용도지역 변경 기준: 우리 땅, 어디까지 변신할 수 있을까?........228

(2) 용적률 기준: 얼마나 높고 넓게 지을 수 있을까?......................231

(3) 건축 계획 기준: 어떤 건물을 어떻게 지어야 할까?...................233

(4) 공공기여율 및 공공시설 등 설치 기준: 개발 이익의 사회 환원.... 236

제11장 민간도심 복합개발사업

(1) 사업 유형...........................................................................249

(2) 사업시행자........................................................................252

(3) 동의 요건(지구 지정 등).......................................................252

(4) 권한..................................................................................253

(5) 복합개발사업 사업요건........................................................253

(6) 규제 완화(특례)..................................................................257

(7) 공공기여............................................................................258

(8) 민간도심복합개발사업 추진 절차..........................................259

부록 1 입주권을 성공적으로 취득하기 위한 18가지 방법론................................262

부록 2 도심 내 아파트 대규모 신속 공급을 위한 정비사업 제도 개선안 제언..........292

참고자료

저자소개

민 경 호

한양대학교 법과대학 법학과 졸업

건국대학교 부동산대학원 졸업

전) 건국대학교 부동산학과 겸임교수

현) 건국대학교 미래지식교육원 주임교수(건설 리스크, 토지개발 리스크 강의)

현) 닥터빌드㈜(정비사업전문관리업) 회장

현) ㈜닥터빌드 랩스(AI 건축설계 및 사업수지 자동분석 플랫폼) 대표이사

■ 주요 저서

소규모주택건축사업의 위험요인의 중요도에 관한 연구(박사학위 논문)

소규모 주택 개발사업의 중요 리스크 요인에 관한 연구(한국주거환경학회)

미준공 건물의 법정지상권에 관한 연구(석사학위 논문)

건축주 상식(좋은땅)

소규모건축 실패기와 성공기(메가랜드)

집 짓기 노하우(매일경제신문사)

부동산 계약서 작성사례집(부자되는 공부습관)

만화로 보는 민법 판례집(한국법학교육원) 외 다수