그림으로 풀어낸 양도소득세 실무해설 (2026)

도표 등을 이용해서 최대한 쉽게 구성한 양도소득세 실무서

[특장점]

● 최신 해석이나 판례 등의 700여 개 사례를 “Q & A” 방식으로 핵심 내용을 일목요연하게 구성하여 굳이 장문의 해석이나 판례를 보지 않고도 이해할 수 있게 구성

● 전국의 국세공무원들로부터 받은 약 600여 개의 질문에 대한 답변내용을 중심으로 하여 기본적인 이론은 물론 세법 전문가로서 좀 더 알아야 할 내용들은 “심화정리”로, 지금까지 명확하게 정리가 되지 않았거나 복잡해서 생각해 보야야 할 내용들은 “쟁점정리”로 분류하여 복잡해진 양도소득세를 쉽게 접근할 수 있도록 구성

● 전국의 국세공무원들에게 강의하면서 강의교재로 사용하고 있는 내용들을 중심으로 구성

[주요 개정내용]

● 다주택자 중과 대상 판정 시에 주택 수에서 제외되는 주택 범위에 기존의 소형 신축주택과 준공 후 미분양주택 이외에 올해 취득하는 주택으로서 ‘인구감소지역 주택’과 ‘인구감소관심지역 주택’에 대하여 이해하기 쉽게 상세히 정리하였습니다. 다주택자 중과세 판정 요령에 대해서는 지도를 통하여 쉽게 판정할 수 있도록 설명하였으니 많은 도움이 될 것이라고 생각합니다.

● 두 번째는 도서의 두께를 줄이고 밀도를 높이는 방향으로 정리하였습니다. 유사한 내용은 가급적 도서 하단의 참고사항으로 이동시켜서 내용은 살리면서 새로운 내용을 추가하였습니다. 그리고 일시적 2주택 비과세 특례와 관련해서는 2023년 1월 12일부터 중복보유허용기간이 양도소득세·취득세·종합부동산세 모두 3년으로 정리가 되어서 중복보유허용기간에 대한 쟁점사항들은 대부분 삭제하였습니다.

● 세 번째는 3편 주택과 조합원입주권[분양권]과 4편 재개발·재건축에 따른 양도차익 산정과 관련하여 헛갈리는 내용과 1+1 조합원입주권에 대한 내용을 추가하였습니다. 재개발·재건축조합에서 양도차익과 관련하여 특별한 정관이 없었을 때 1+1 조합원입주권에 대한 양도차익 계산 방법에 대한 명확한 유권해석이 조속히 생산되기를 기대해 봅니다.

● 네 번째로 8편 조세특례제한법상 주택 감면과 관련하여 2025년 12월 23일에 신설된 ‘프로젝트 부동산투자회사의 현물출자자에 대한 과세특례’(조세특례제한법 제97조의 9)와 ‘인구감소지역 주택’ 뿐만 아니라 2025년 11월 28일 이후부터는 ‘인구감소관심지역 주택’에 대해서도 과세특례 혜택(조세특례제한법 제71조의 2)을 확대한 내용을 추가 및 보완하였습니다.

[주요내용]

● 1세대 1주택 비과세 및 비과세 특례

● 주택과 조합원입주권[분양권]을 소유한 경우의 비과세 특례

● 재개발ㆍ재건축에 따른 양도차익 산정

● 다주택자에 대한 중과세

● 장기보유특별공제

● 조세특례제한법상 주택감면

● 자경농지 감면, 농지대토감면, 공익사업용 토지 감면, 대토보상에 대한 과세이연 등

● 비사업용 토지에 대한 중과세

● 부당행위계산 및 배우자등 이월과세

● 양도소득세 총론

목 차

부록 1. 개정세법 등

부록 2. 세율, 장기보유특별공제, 고가주택

부록 3. 주택시장 안정화 대책, 조정대상지역 등

부록 4. 취득세

제1편 1세대 1주택 비과세

1세대 1주택 비과세 요건 등

1세대 1주택 비과세 판정 시기(소령§154①)

보유기간 기산일(구.소령§154⑤)

세대(소법§88 6호)

주택(소법§88 7호)

고가(고급)주택 개정 연혁(소령§156)

쟁점정리 - 주택연면적이 큰 고가 겸용주택을 13억원에 양도하는 것이 12억원에 양도하는 것보다 유리한 것인가?

쟁점정리 - 조특법상 감면주택의 비과세 보유기간 기산일

주택 수

주택 부수토지

거주요건(소령§154①)

보유기간(소령§154①)

보유기간 특례(소령§154①단서)

상생임대주택(소령§155의3)

제2편 1세대 1주택 비과세 특례

일시적 2주택 특례(소령§155①)

쟁점정리 - 일시적 2주택 등 비과세 특례 적용 여부

상속주택 특례(소령§155②)

공동상속주택 특례(소령§155③)

쟁점정리 - 상속주택 특례(소령§155②)와 공동상속주택 특례(소령§155③)가 함께 해당하는 경우 비과세 특례 적용 여부

동거봉양합가 특례(소령§155④)

혼인에 따른 2주택 특례(소령§155⑤)

국가유산주택 특례(소령§155⑥)

농어촌주택 보유에 따른 2주택 특례(소령§155⑦)

조특법§99의4 농어촌주택등

부득이한 사유로 취득한 수도권 밖 주택에 대한 특례(소령§155⑧)

공공기관 이전에 따른 일시적 2주택 특례(소령§155⑯)

장기임대주택(장기가정어린이집)보유에 따른 2주택 특례(소령§155⑳)

제3편 주택과 조합원입주권[분양권]을 소유한 경우 1세대 1주택 비과세 특례

조합원입주권 개념 및 취급

조합원입주권 양도에 대한 비과세 요건(소법§89①4호)

비과세 불가모형

1세대 1주택 보유 + 1조합원입주권 소유한 상태에서 3년 이내 주택 양도(소령§156의2③)

1세대 1주택 보유 + 1조합원입주권 소유한 상태에서 3년 지나 주택 양도(소령§156의2④)

1세대 1주택 보유 + 1대체주택 취득한 후 대체주택 양도(소령§156의2⑤)

1세대 1주택 보유 + 1조합원입주권 소유자의 상속, 동거봉양, 혼인 등(소령§156의2⑥~⑪)

허위계약서 작성 시 비과세 일부배제 등(소법§91, 조특법§129)

제4편 재개발재건축에 따른 양도차익 산정

조합원입주권의 개요

가로주택정비사업

도시정비법상 재개발재건축 절차

도시정비법상 환지

재개발재건축에 따른 양도차익 검토 순서

조합원입주권의 양도(청산금을 추가 납부한 경우)

조합원입주권의 양도(청산금을 지급받은 경우)

청산금 수령분의 양도차익

신축주택의 양도(청산금을 추가 납부한 경우)

신축주택의 양도(청산금을 지급받은 경우)

재개발재건축 관련 장기보유특별공제 적용방법

제5편 다주택자에 대한 중과세

다주택자 중과제도의 개요 및 연혁

다주택자 중과대상 판단

다주택자 중과 판정 시 중택 수 제외

다주택자 중과대상 판정

1세대 3주택 이상 보유 시 중과배제 주택(소령§167의3①)

1세대 2주택 중과 배제 주택(소령§167의11①)

쟁점정리 - 일시적 2주택 + 지방 소재 저가주택 보유 시 1세대 2주택 중과 여부

중과대상 주택 판정 방법 및 사례

제6편 장기보유특별공제

장기보유특별공제 적용대상(소법§95②)

장기보유특별공제 표2 적용요건(2년 이상 거주)

장기보유특별공제 공제율(소법§95②)

용도변경 시 보유기간 기산일

상가를 주택으로 용도변경한 후 양도 시 장기보유특별공제

직전거주주택보유주택의 장기보유특별공제

제7편 감면일반 및 감면한도

조세특례제도 개요

중복지원 배제(조특법§127⑦)

세액안분 방식(소법§90①)

소득금액 차감 방식(소법§90②)

허위계약서 작성 시 감면의 일부 배제(소법§91, 조특법§129)

감면한도(조특법§133)

조특법상 이월과세(조특법§32)

영농조합법인(농업회사법인)에 대한 양도세 이월과세(조특법§66, §68)

법인전환에 대한 양도세 이월과세(조특법§32)

제8편 조세특례제한법상 주택 감면

주택양도에 따른 조세특례제도 개요

국민주택 5호 이상 장기임대주택(조특법§97)

신축국민주택 포함 2호 이상 장기임대주택(조특법§97의2)

장기보유특별공제 대상의 장기일반민간임대주택(조특법§99의3)

쟁점정리 - 매입임대주택과 건설임대주택의 구분

6년 이상 임대한 장기임대주택(조특법§99의4)

등록 후 10년 이상 계속 임대한 장기일반민간임대주택(조특법§99의5)

공공매입임대주택 건설 목적으로 양도한 토지(조특법§97의9)

미분양국민주택(조특법§98)

지방미분양주택(조특법§98의2)

미분양주택(조특법§98의3)

지방미분양주택(조특법§98의5)

준공후미분양주택(조특법§98의6)

미분양주택(조특법§98의7)

준공후미분양주택(조특법§98의8)

수도권 밖 준공후미분양주택(조특법§98의9)

신축주택(조특법§99, §99의3)

신축주택(조특법§99의2)

인구감소지역 주택(조특법§71의2)

연금계좌 납입 시 과세특례(조특법§99의14)

제9편 농지 등에 대한 감면

자경농지에 대한 감면(조특법§69, 조특령§66)

농지대토에 대한 감면(조특법§70, 조특령§67)

축사용지에 대한 감면(조특법§69의2, 조특령§66의2)

어업용토지 등에 대한 감면(조특법§69의3, 조특령§66의3)

자경산지에 대한 감면(조특법§69의4, 조특령§66의4)

제10편 공익사업용 토지 등에 대한 감면 등

공익사업용 토지 등에 대한 감면(조특법§77)

쟁점정리 - 조특법§77①2호에 따른 정비구역의 토지 등을 사업시행자에게 양도

대토보상에 대한 양도세 과세특례(조특법§77의2)

개발제한구역 지정에 따른 매수대상 토지등에 대한 양도세 감면(조특법§77의3)

국가에 양도하는 산지에 대한 양도세의 감면(조특법§85의10)

제11편 비사업용 토지에 대한 총론

비사업용 토지의 개요

비사업용 토지 관련 법령

비사업용 토지의 기간 기준(소령§168의6)

지방세법상 토지 과세대상의 구분(지방법§106①, 지방령§101, §102)

비사업용 토지의 판정 방법

무조건 비사업용 토지로 보지 않는 경우(소령§168의14③)

부득이한 사유가 있어 비사업용 토지로 보지 않는 기간(소령§168의14①)

부득이한 사유가 있어 양도일 의제(소령§168의14②)

제12편 유형별 비사업용 토지에 대한 중과세

농지의 비사업용 토지 판정

임야의 비사업용 토지 판정

목장용지의 비사업용 토지 판정

주택 부속토지의 비사업용 토지 판정

별장 부속토지의 비사업용 토지판정

그 밖의 토지의 비사업용 토지판정

제13편 부당행위계산 및 배우자 등 이월과세

부당행위계산 개요

특수관계인(국기령§1의2), 시가(소령§167⑤)

특수관계인 개인에게 저가양도(소법§101①, 소령§167③, 소령§163⑩)

특수관계인 법인이 저가양도(소법§101①, 소령§167③, 소령§163⑩)

특수관계없는 개인에게 저가양도(소법§101①, 소령§167③, 소령§163⑩)

특수관계인 개인이 고가양수(소법§101①, 소령§167③, 소령§163⑩)

특수관계인 법인이 고가양수(소법§101①, 소령§167③, 소령§163⑩)

특수관계인간 우회양도에 따른 부당행위계산(소법§101②, 소령§167③)

배우자 등 이월과세(소법§97의2, 소령§163의2)

배우자 등에게 양도 시 증여추정(상증법§44)

제14편 양도소득세 총론

양도세의 개요

양도세의 납세의무자(소법§2, 소법§118의2)

납세지 및 과세관할

양도세의 부과제척기간(국기법§26의2)

양도소득과 사업소득의 구분

양도의 정의(소법§88)

토지(소법§94①1호)

건물(소법§94①1호)

부동산을 취득할 수 있는 권리(소법§94①2호)

주식 또는 출자지분(소법§94①3호)

상장주식 양도세 과세대상 기준 50억원 이상

과점주주[특정주식]의 주식등(소법§94①4호다목)

부동산과다보유법인의 주식(소법§94①4호라목)

사업용 고정자산과 함께 양도하는 영업권, 특정시설물 이용권

파생상품(소법§94①5호)

신탁의 이익을 받을 권리(소법§94①6호)

양도취득시기

특수한 경우 양도·취득시기(소법§98, 소령§162)

취득시기의 의제

’90.8.30. 개별공시지가 공시되기 전에 취득한 토지의 취득 당시 기준시가(소령§164④)

’건물의 취득 당시 기준시가

개별공동주택가격 최초공시 전에 취득한 주택의 취득 당시 기준시가

’04.12.31. 이전 취득한 상업용건물오피스텔의 취득 당시 기준시가

부동산의 기준시가 계산 시 공통적용 사항

’09.2.4. 전 취득한 골프회원권의 취득 당시 기준시가(소령§166⑧)

쟁점정리 - 주택 및 상가부분의 가액구분 불분명 시 환산취득가액 산정 방법

양도차익 산정방법

양도가액

필요경비

쟁점정리 - 토지와 건물을 일괄 양도하는 경우 양도(취득)가액 산정

수용보상금 증액 시 신고기한

예정신고 무신고 가산세

양도소득금액의 계산

과세표준 및 산출세액

자진납부세액의 계산

양도세 신고납부

수정신고와 경정 등의 청

저자소개

위 용

약력

● 위용 세무회계 대표 세무사

● 한국세무사회 세무연수원 양도소득세 교수

● 성동세무서 재산세2과장(1년 6개월)

● 국세공무원 교육원 근무(’17.7.31.~’22.1.5.)(양도소득세·종합부동산세 4년 6개월 담당)

● 국세청 소득세과(주택임대소득 4년 담당)

● 서울지방국세청 조사1국

● 강동·성동·반포·동대문·청주세무서 등

● 전남대학교 사범대학 국사교육과 졸업

● 장흥 관산고등학교 졸업

저서

● 양도소득세(국세공무원 교육원)

● 양도소득세 PPT 교육자료(국세공무원 교육원)

● 주택임대소득 실무해설(국세청)

● 사업장현황신고 업무매뉴얼(국세청)

강의이력

● 세무사·공인회계사·변호사 대상 저자특강(’23. 5. 10., ’25. 8. 28.)

● 강동지역 세무사회 특강(’25. 12. 16.)

● 국세공무원교육원 전문가 과정 특강(’25. 9. 11.)

● 국세공무원교육원 심화과정 특강(’24. 10. 24.)

● 디에이치 퍼스티어 아이파크(개포1단지) 주민 대상 특강 4회(’24. 12. 30.~’26. 01. 20.)

● 강동지역 공인중개사 대상 강의(’24. 8월 ~ ’25. 12월)

● 송파구 잠실 지역 공인중개사 대상 특강(’25. 11월~’25. 12월)

● 대구광역시 수성구 공인중개사 대상 특강(’24. 1. 24.)

● 세무사·공인회계사 대상 저자 직강(’25. 4. 5.~’25. 5. 10., 총 44시간 실강)