도시계획시설로 묶인 토지 경매, 골목길·진입도로·상수도 가스관 설치 분쟁 해결책

도로·공원 등 도시계획시설 경매 및 골목길·맹지 해결법

이 책은 2025년 개정판으로, 도로·공원 등 도시계획시설로 묶인 토지에 대한 해결책(경매 포함), 골목길·맹지 해결법, 상수도·가스관 설치 분쟁 해결법을 종합적으로 해설한 책이다.

 2025년 개정판 머리글

이 책은 도로·공원등 도시계획시설로 묶인 토지에 대한 경매노하우와 골목길과 맹지에 대한 분쟁 해결방안을 해설한 책이다.

내 토지가 도로, 주차장, 광장, 공원, 녹지, 학교, 공공청사. 문화시설 등 도시계획시설로 묶여 있다면 정말 답답하다.

역으로 위와 같은 도시계획시설로 묶인 토지가 경매나 공매에 나온다면 입찰에 참여하기가 꺼려진다.

또한 집 앞 골목길에 대해 수십년간 아무 이상 없이 사용하여 왔는데 어느날 갑자기 소유자라면서 길을 막거나 사용료를 내라고 한다면 참으로 당황스럽다.

이 책은 위와 같은 문제에 대해 답을 제시하기 위해 집필한 것이다. 길은 있다. 단지 우리가 배우지 못해 모를 뿐이다.

정부는 2015. 8. 11. 획기적인 법 개정을 단행하였다. 즉, 「국토의 계획 및 이용에 관한 법률」 제48조의2는 도시계획시설의 해제입안신청, 해제신청, 해제심사청구 제도를 신설하였고, 이 규정은 2017. 1. 1.부터 시행되고 있다. 따라서 모든 장기미집행도시계획시설 토지 소유자는 보상을 받지 못하면 해제를 요구할 수 있는 권리가 생겼다.

또한 2019. 8. 20. 실시계획 효력상실 제도가 도입되었고(법 제88조), 이 규정은 2020년 1월 1일부터 시행되고 있다.

따라서 모든 장기미집행 도시계획시설로 묶인 토지 소유자는 국토법상 ①매수청구 제도, ②실효 제도(지방의회 해제권고제도 포함), ③국토법 제26조에 의한 폐지입안신청, 국토법 제48조의2에 의한 해제입안신청, 해제신청, 해제심사신청으로 대응이 가능하게 되었다.

앞으로 도시계획시설로 묶인 토지에 대한 관심은 더 커질 것으로 보인다. 하지만 결국 관심을 가지고 공부를 하여 실제 행동을 하는 자에게 큰 수익이 오는 것은 자명하다. 자신의 토지가 도시계획시설로 묶인 토지인 경우 이제는 애물단지가 아니라 황금알을 낳는 거위라는 사실을 모른 채 지내는 사람도 많다.

2025년 개정판은 2025년 3월까지 바뀐 법 내용과 판례를 모두 반영하였고, 그동안 미흡했던 투자 방법을 보완하였다. 특히 재개발·재건축사업구역에서 도로에 대한 투자방법을 보완하였다.

한편, 그동안 도로와 관련하여 저자에게 많은 문의가 들어 온 사항이 있다. 골목길 분쟁과 진입도로 분쟁이다. 즉, 골목길 또는 진입도로가 사유지일 경우 개인이 이를 막을 수 있는지 여부, 임료상당의 부당이득금을 청구할 수 있는지(있다면 누구에게 하여야 하는지) 여부, 주택을 신축하고 상·하수도 인입을 위해 도로로 사용되는 사유지를 굴착할 수 있는지 여부, 진입도로 부분을 강제로 수용할 수 있는지 여부 등이다.

기존 도로소유자에게는 불편한 내용이지만 어차피 기존 도로소유자도 정확히 알아야 할 사항이라고 본다. 예를 들어 도로에 대한 지식을 오해하여 도로를 낙찰받거나, 도로를 잘못 막아 형사고소를 당하는 것보다는 낫다고 본다.

이 책은 ①도시계획시설 토지가 무엇인지, ②기존 도시계획시설부지 소유자 공통 대응방안, ③도로 대응법 및 투자법, ④골목길, 맹지(진입도로) 미확보 문제 해결법, ⑤공원 대응법 및 투자법을 알려준다.

일반 아파트의 경매가 포화상태에 이른 현재에 특수물건으로서 도시계획시설로 묶인 토지에 대한 투자를 하고 싶은 분들에게 이 책은 아주 유익한 길잡이가 될 것이라 확신한다. 또한 기존 도시계획시설 토지 소유자들은 이 책에 서술된 방법으로 대응을 하여 권리를 찾기를 바란다. 또한 이 책으로 인하여 서로 간에 상처만 주는 골목길·진입도로 분쟁이 사라지기를 기대한다.

부동산 재테크는 결코 운이 아니다. 실력이다. 그중 최고는 아마 도시계획시설로 묶인 토지에 대한 경·공매일 것이다. 이 책이 독자 여러분들을 부자로 만들기를 기원한다.

이 책의 개정판이 나오기까지 많은 분들의 도움을 받았지만, 집합건물 등 특수물건 경매의 실전 전문가인 서울자산관리주식회사 김미영 사장의 실무적인 조언에 감사를 표한다. 또한 법무법인강산 임직원에게 감사를 표한다.

2025. 5. 10.

공동저자 대표 김은유 변호사 드림

 저자소개

토지보상, 재개발·재건축, 도시개발법 전문 로펌

법무법인강산은 1995년 김은유 변호사 개인사무실로 출발하였고, 2004. 2. 16. 법무법인강산으로 조직전환을 하여, 현재에 이르고 있다.

법무법인강산(이하 ‘강산’이라고만 함)은 국내 최초로 손실보상 전문서적인 「실무 토지수용보상」, 재개발·재건축 전문서적인 「지정개발자 신탁방식 해설」,

「재건축·재개발 총회진행, 임원 선임·해임, 시공자 선정실무」, 도시개발법에 의한 도시개발사업 전문서적인 「환지수용보상 도시개발법 해설」 등 총 15권의 책을 펴내, 해당 분야를 리드하고 있다.

강산은 『토지보상』, 『주택재개발·재건축』, 『도시개발사업』에 관한 한 전문지식과 네트워크 및 경험을 갖추어 동료 변호사나 사단법인 한국전문기자협회로부터 그 전문성을 인정받고 있다.

위 분야에 대해서는 현직 변호사 및 지자체의 담당 공무원들을 대상으로 특별 교육 프로그램을 제공하고 있으며, 주택재개발·재건축에 대한 자문 등 공로를 인정받아 국토교통부(2010.12.31.), 서울시(2022.12.31.)로부터 표창장을 받기도 하였다.

강산은 현재 한국경제신문에 토지보상, 재개발·재건축 분야 칼럼을 쓰고 있다.

강산은 고객을 현혹하지 않는다. 정직이 사훈이다. 일단 수임하고 보자는 행동은 절대로 하지 않는다. 처음 상담과정에서부터 추후 재판결과에 대해 솔직하게 변호사의 생각을 고객에게 이야기한다. 그래야만 고객의 대응전략이 달라질 수 있기 때문이다.

강산은 다음과 같은 전문분야에서 활약하고 있다.

공공기관으로, 수원시, SH서울주택도시공사, GH경기도시공사, 강원개발공사, 수원도시공사, 하나은행 「하나 WM 법률자문단」 등을, 토지보상으로는 세종시, 탕정지방산업단지 주민대책위 등을, 재개발·재건축으로는 개포2지구재건축조합, 한남4구역·성수3구역·신용산북측제2구역·노량진6구역재개발조합 등을, 도시개발사업으로는 한들구역·대전대성지구도시개발사업조합, 평택신흥지구도시개발조합 등을, 아파트리모델링으로는 사단법인 한국리모델링협회, 서강GS아파트·상록타워아파트리모델링조합 등의 고문변호사를 맡고 있다.

법무법인 강산의 대표변호사인 임승택 변호사는 사법연수원을 34기로 수료하였고, 부산대학교 법과대학, 홍익대학교 문화예술경영대학원 석사과정을 졸업하였다.

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그곳이 법무법인강산이다.