인테그랄 부동산 실전 경매

부동산 권리분석

목 차

■머리말

■추천의 글

■책을 읽기 전에


Chap.1 경매와 공매의 개념
1) 채무자가 돈을 갚지 않으면 채권자는 어떻게 할까?
2) 법원에서 경매절차
ㆍ 부동산 공매
1) 공매절차

ㆍ 경매·공매 – 물건 선택
1) 물건의 선택에 집중한다.
2) 물건 정보를 수집한다.
3) 물건에 대한 권리를 분석한다.
4) 물건에 대한 가치를 분석한다.
5) 물건에 대한 수지분석을 한다.
6) 입찰 준비를 한다.
7) 낙찰되면 잔금 납부 후 목적물을 인도 받는다.
8) 경매와 공매가 경합될 경우


Chap.2 부동산 물건의 공적서류의 이해
1) 각종 대장
2) 부동산 등기부등본(등기사항전부증명서)
3) 그 밖의 공적서류


Chap.3 권리분석
1) 권리분석에서 나오는 권리
2) 권리분석을 쉽게 하는 방법은
3) 말소기준권리와 상관없이 소멸 또는 인수되는 권리가 있다.
4) 매각물건명세서를 반드시 검토한다.


Chap.4 등기부등본에 공시된 권리
ㆍ 전세권에 대한 권리분석
1) 최선순위의 전세권이 인수될 때와 소멸할 때는
2) 대항력을 겸한 전세권의 인수와 소멸은

4) 다가구주택의 최선순위전세권의 인수와 소멸은
5) 최선순위로 전세권설정을 했다면 전세보증금 확보는 안전한가.
6) 최선순위의 전세권자가 계약만료후 전세금 반환을 받지 못할 때
7) 전세권 설정 시 주의 사항
1) 전세권 67
2) 임차권, 주택임대차보호법에서 임차권
3) 주택임대차보호법에 의한 임대차-민법에 대한 특별법
4) 전세권과 임차권, 임차권에 관한 특별법(주택임대차보호법)의 관계
ㆍ 지상권에 대한 권리분석
1) 지상권의 인수와 소멸은
ㆍ 지역권에 대한 권리분석
1) 지역권의 인수와 소멸은
ㆍ 저당권에 대한 권리분석
1) 저당권의 역할
2) 저당권자의 배당
3) 근저당의 채권최고액이란
4) 저당권과 근저당이 다른점
ㆍ 가압류에 대한 권리분석
1) 가압류 활용
2) 가압류가 인수될 때
ㆍ 가처분에 대한 분석
1) 가처분의 효력 83
2) 가처분이 소멸(말소)할 때와 인수할 때
3) 가처분은 취소할 수 있다.
4) 가처분의 활용
5) 경매에서 나오는 가처분
ㆍ 가등기에 대한 권리분석
1) 가등기에 의한 본등기의 효력발생 시기는
2) 가등기가 인수될 때와 소멸할 때
3) 가등기의 활용과 이해
4) 가등기된 부동산을 낙찰받아 소유권을 상실한 경우 구제방법
ㆍ 예고등기 112


Chap.5 임차인의 권리분석
1) 대항력이란
2) 우선변제권(입주+전입+확정일자)은 무엇인가
3) 주택임차인의 최우선변제권(소액보증금)이란 124
4) 임차인의 권리(임차보증금) 인수와 소멸 132

ㆍ 임차인이 보증금을 지키려면
1) 임차인의 보증금 확보는
2) 임차인이 임대차계약할 때 주의해야 할 사항
3) 주택임대차보호법에서 주택의 개념
4) 임차인 관련 주요한 판례

ㆍ 상가건물 임차인의 권리분석
1) 상가건물임대차보호법에서 적용되는 보증금의 범위
2) 상가건물임차인의 대항력(건물인도+사업자등록)
3) 상가건물임차인의 우선변제권(건물의인도+사업자등록+확정일자)
4) 상가건물임차인의 최우선변제권(소액보증금)
5) 상가건물임대차보호법에서 상가의 개념
6) 상가건물 임대차에 관한 주요 내용

ㆍ 임차권등기명령 제도
1) 임차권등기명령 신청 요건
2) 임차권등기명령 신청서 기재 사항
3) 효력
4) 임차권 등기권자의 배당
5) 셀프-임차권등기명령신청


Chap.6 부동산등기부등본에 공시되지 않는 권리
ㆍ 유치권
1) 유치권의 성립요건
2) 유치권자의 의무
3) 유치권의 활용과 이해
4) 유치권이 있는 물건
5) 유치권 있는 물건에 입찰하기
6) 유치권이 소멸하는 원인
7) 유치권 깨뜨리는 요인 찾기
8) 임차인과 유치권의 관계
9) 유치권에 관련 판례
ㆍ 법정지상권
1) 법정지상권 성립 요건
2) 경매에서 법정지상권 성립 유·무 판단의 주안점
3) 법정지상권 관련 –판례-
4) 법정지상권이 성립하지 않을 때 대항력을 갖춘 임차인의 퇴거 청구
5) 매각물건명세서의 법정지상권 표시 198
6) 법정지상권이 성립될 요인은 어떤 것들이 있는지 살펴보자
7) 경매로 법정지상권 있는 토지를 구입하면 지료를 청구할 수 있는가
8) 지상권설정자의 지상권소멸청구와 지상물매수청구권 행사
9) 지상권은 양도할 수 있고 임대할 수 있다
10) 법정지상권의 내용과 범위
ㆍ 분묘의 처리
1) 낙찰자의 분묘 처리는 어떻게 할까
2) 분묘기지권(법정지상권유사) 성립, 취득, 소멸, 지료등 종합
3) 분묘 등의 점유 면적(장사법제18조)
4) 분묘에 관한 판례 213


Chap.7 특수한 권리와 물건
ㆍ 대지권
1) 대지권 미등기
ㆍ 토지별도등기
1) “토지 별도등기 있음”이란 표시
2) 별도등기에 관한 권리가 소멸되는 것은
3) 별도등기에 관한 권리가 인수되는 것은
ㆍ 제시외 물건(건물)
1) 저당권이 실행(경매)될 때 목적물에 부합되는 물건
ㆍ 경매물건의 위반건축물
1) 위반건축물의 표시
2) 위반건축물에 대해선 이행강제금 부과


Chap.8 입찰의 준비와 하자에 대한 치유
ㆍ 매각기일(입찰기일)
1) 새매각과 재매각
ㆍ 매수신청(입찰)
1) 매수신청(입찰)하는 방법과 준비물
2) 공유자우선매수신청이란
3) 차순위매수신고란
4) 입찰자의 입찰이 무효가 되는 경우는
5) 낙찰 후 경락허가결정이 확정된 후 처리
6) 건물인도명령 신청
7) 점유자의 퇴거 방법
ㆍ 경매진행 절차에서 발생한 하자의 치유
1) 매각불허가 신청
2) 매각허가 결정의 취소 신청
3) 매각허가 여부에 대한 불복-즉시항고
4) 경매개시결정에 대한 이의신청 사유
5) 매각허가에 대한 이의신청 사유


Chap.9 배당
1) 배당요구의 종기 결정 및 공고와 고지
2) 배당받을 채권자는 누구인지
3) 배당순위 및 기일의 통지
4) 배당 연습


Chap.10 공유물의 지분경매와 공매
ㆍ 공유물의 지분경매와 공매
1) 공유물의 지분을 취득한 지분권자가 할 수 있는 사항
2) 공유물분할경매 청구
3) 지분경매에서 주의해야 할 사항
4) 경매에서 공유자우선매수 신청
5) 공매에서 공유자우선매수 신청
6) 지분경매 연습


Chap.11 부동산 물건 선택-주의할 사항과 가치제고Ⅰ
ㆍ 토지를 고를 때 입지와 용도
1. 입지
2. 용도지역(국토의 계획 및 이용에 관한 법률)
1) 토지의 용도지역을 조사한다

2) 공부상 자료 확인과 현장답사를 통하여 다음 사항을 체크한다
3) 건축법상 도로를 체크한다
4) 맹지에 진입도로 개설하여 건축 허가


Chap.12 부동산 물건 선택-주의할 사항과 가치제고Ⅱ
ㆍ 농지를 취득 할 때
1) 농지 현장답사와 고려할 사항
2) 농지를 경매로 취득하려면
3) 경매에서 가끔 나오는 영농여건불리농지는
4) 농지로 연금을 받을 수 있는지
5) 연금과 농촌 체류형 쉼터
ㆍ 산지를 고를 때
1) 준보전산지
2) 임업용 산지
3) 공익용 산지
ㆍ 공장을 취득할 때
1) 공장의 입지
2) 공장을 경매로 낙찰받을 때-실무
ㆍ 특수한 용도구역
1) 토지거래허가구역 이란
2) 개발제한구역 이란
3) 접도구역 이란
4) 기피해야 할 토지

저자소개

박 성 진

법원공무원으로 재직하는 동안 부동산 경매의 권리분석의 이론과 실제에 대한 업무를 담당하면서 쌓은 법률지식을 밑거름으로 분석의 기틀을 마련하였으며 그 후 20년 동안 재산증식에 관련한 현장에서 부동산 물건에 대한 가치를 분석함ᅌᅳ로써 얻은 경험을 바탕으로 이 책을 저술하게 되었다.
부동산 경·공매 권리분석에서 정확히 알아야 할 권리의 인수와 소멸에 대하여 기본적인 것뿐만 아니라 특수적으로 꼭 챙겨야 할 사항을 법률과 판례를 기반으로 체계적으로 쉽게 정리한 권리분석의 길잡이다.


약력
⊙ 국립부경대학교 경영대학원 부동산경제학 석사
⊙ 법학전공
⊙ 부산지법 근무(전)
⊙ 국립부경대학교 평생교육원 교수
⊙ 법무부동산경매 대표
⊙ v리치재테크옥션대표
⊙ 법원경매·공매 20년 경력
저서: ▹ 부동산실전경매권리분석ㆍ실무
▹ 인테그랄 부동산실전경매