상가건물 임대차 분쟁문제 쉽게 해결합시다!

목 차

Chapter 1. 상가건물 개요

Section 1. 「상가건물 임대차보호법」의 적용 3

[1] 「상가건물 임대차보호법」의 성격 3

1. 상가건물의 임대차에 대한 「민법」의 특별법 3

2. 임차인에게 유리한 편면적 강행규정 3

[2] 「상가건물 임대차보호법」의 적용 대상 3

1. 사업자등록 대상 상가건물 3

2. 지역별로 정해진 보증금의 일정 기준금액 이하인 상가건물 임대차 4

3. 상가건물에 대한 미등기 전세 5

[3] 「상가건물 임대차보호법」의 적용 제외 6

1. 기준 금액 이상의 고액 보증금인 경우 6

2. 일시사용을 위한 상가건물 임대차 

Section 2. 상가건물 임대차계약서 7

[1] 상가건물 임대차계약 7

1. 임대차계약 7

2. 상가건물의 임대인 7

3. 「상가건물 임대차보호법」상의 임차인 9

4. 개업공인중개사 10

[2] 임대차계약서의 작성 10

1. 상가건물 임대차 계약서 10

2. 상가건물 임대차 표준계약서의 작성 16

3. 상가건물 임대차 표준계약서의 주요 내용 17

4. 상가건물 임대차 표준계약서의 특약 사항 19

5. 임대차계약 후 받아야 할 서류 23

Section 3. 상가건물 임대차의 종료 24

[1] 상가건물 임대차의 종료 원인 24

1. 임대차 기간의 만료 24

2. 임대차기간의 약정이 없는 경우 24

[2] 임대차계약의 해지 25

1. 임대차계약의 중도 해지의 사유 25

[3] 임대차 종료의 효과 27

1. 임대차관계의 소멸 및 손해배상 27

2. 임차상가의 반환 및 임차보증금의 반환 27

[4] 보증금의 회수 28

1. 임차인의 우선변제권 행사 28

2. 소액임차인의 최우선변제권 행사 28

3. 소액임차인의 최우선변제 28

3-1. 요건 28

Section 4. 임대차 종료와 보증금 회수, 분쟁조정 32

[1] 집행권원의 확보 및 분쟁조정 32

1. 집행권원 확보 32

2. 집행권원 확보 전 준비사항 32

[참고 서식] 내용증명(임대차계약의 해지통보- 갱신의사 없음) 33

3. 지급명령 신청 34

3-1. 지급명령의 개념 34

3-2. 지급명령의 신청 35

3-3. 지급명령의 심리 35

[참고 서식] 지급명령신청서(임차보증금반환청구의 독촉사건) 36

3-4. 지급명령에 대한 이의신청 39

3-5. 소송절차로의 이행 40

3-6. 지급명령의 효력 40

4. 민사조정 신청 40

4-1. 민사조정제도의 개념 40

4-2. 민사조정의 절차 41

[참고 서식] 조정신청서(임차보증금 감액청구) 41

5. 보증금반환청구소송 제기 46

5-1. 보증금반환청구의 소 46

[참고 서식] 임차보증금반환청구의 소 (묵시적 갱신 후, 상가건물임대차) 46

5-2. 보증금반환청구의 소의 제기 48

[참고 서식] 임차보증금반환청구의 소 (매수인이 전세금반환채무를 인수한 경우, 상가) 48

5-3. 보증금반환청구소송의 특례 50

5-4. 보증금반환청구소송의 확정판결의 효과 51

[2] 상가건물임대차분쟁조정위원회 52

1. 상가건물임대차분쟁조정위원회 설치 52

2. 상가건물임대차분쟁조정위원회 기능 52

3. 상가건물임대차분쟁조정위원회의 조정 등 53

4. 조정의 성립 53

5. 조정절차도 

Chapter 2. 상가건물 분쟁조정 방법 55

Section 1. 분쟁예방 조치법 및 해결방법 57

[1] 분쟁예방조치 57

■ 상가건물 임대차보호법의 적용을 받는 임대차계약 57

■ 임대인의 대리인과 계약을 체결하는 경우 57

■ 계약서 없이 이루어진 구두 약정의 효력 57

■ 가계약금만 지급된 경우 임차인 변심에 따른 반환 문제 58

■ 대항력의 발생시기와 관련된 문제 58

■ 임대차 보증금 우선변제 58

■ 압류, 가압류, 가처분, 가등기가 있는 경우 59

■ 계약갱신을 요구하는 경우 59

■ 전대차계약시 유의점(상가건물 소유자가 아닌 임차인이 세를 놓는 경우의 문제) 60

■ 공동소유자 중 1인과의 임대차계약 체결시 유의점 60

■ 매매 진행 중에 있는 건물에 계약을 체결한 경우의 문제 61

■ 권리금이 있는 건물에 계약을 체결하는 경우 61

■ 공인중개사의 중개 하에 임대차계약을 체결할 경우 61

[2] 상가 임대차 분쟁 해결방법 62

1. 조정·상담 활용 62

2. 보증금 회수 절차 62

3. 권리금 분쟁 대응 62

4. 분쟁 예방·초기 대응

Section 2. 조정과 분쟁신청방법 및 관련서식 63

1. 상가건물임대차분쟁조정위원회 신청방법 63

2. 수수료 안내, 면제, 환급 64

3. 수수료 면제 가능자 64

4. 수수료 환급 65

5. 조정서식 66

■ 상가건물임대차분쟁조정 신청서 66

■ 조정허가신청과 위임장 69

■ 위임장 72

■ 대표자 선정서 73

■ 대표자 해임·변경서 74

■ 감정신청서(감정절차에 관한 안내) 76

■ 조정신청 취하서 77

■ 제척·기피 신청서 78

■ 회피 신청서 79

6. 상가건물임대차 분쟁조정위원회 조정 절차

Chapter 3. 임대차 조정사례 모음 81

Section 1. 차임 또는 보증금의 증감에 관한 분쟁 83

■ 상가건물임대차보호법상 임대인의 차임 증액 청구에 대한 협의 83

■ 환산보증금 9억원을 초과하는 차임 증액에 관한 분쟁 88

■ 상가건물임대차보호법상 보증금 및 차임의 증액 한도 91

■ 상가건물에 대한 임대료 산정을 통한 차임 또는 보증금 증감 94

■ 상가건물임대차보호법상 임대인의 차임 증액 청구에 대한 협의 97

■ 임대인의 차임 및 보증금 증액 청구 102

■ 임대인의 차임 및 보증금 증액 청구 105

■ 코로나로 인한 일시적 보증금 감액의 효력 109

■ 묵시적 갱신과 보증금의 증액 112

■ 기간 연장 합의 후 보증금 증액 요구 113

■ 임대차계약의 기간만료 전 갱신요구를 하면서 차임증감청구 116

■ 월차임의 적정 증감액과 공정임대료 산정 신청 119

■ 임대인의 차임증액 청구권 121

■ 계약서상의 연체차임에 대한 지연이자 계산 123

■ 보증금 증액 요구와 묵시적 갱신 126

■ 공정임대료 산정 신청을 통한 해결 128

■ 임대인이 월 임대료의 증액을 요구한 경우

Section 2. 보증금 · 임차건물 반환에 관한 분쟁 133

■ 보증금 반환의무 및 보증금에서 공제할 대상 133

■ 임대차종료시점 확정에 따른 보증금 반환범위 및 원상회복의무의 주체 135

■ 임차인의 차임연체에 따른 계약해지 140

■ 임대차계약 종료 시 상가 임차인의 원상회복 범위 142

■ 임차 전 설치 시설물에 대한 임차인의 원상회복의무 인정 여부 147

■ 임대차계약서상 후속 임차인 주선 특약의 효력 152

■ 임차인의 원상회복의무

Section 3. 임차상가의 유지·수선 의무에 관한 분쟁 158

■ 유익비상환청구권 포기약정의 효력 158

■ 상가 임대차계약상 특별수선충당금 160

■ 임차상가의 유지 수선 의무 

Section 4. 임대차계약의 이행 및 임대차계약 내용의 해석에 관한 분쟁 166

■ 상가건물 권리금 회수 방해행위로 인한 손해배상 책임 166

■ 권리금 분쟁 169

■ 원상회복 범위 및 계약종료일 조정을 통한 해결 

Section 5. 임대차계약 갱신 및 종료에 관한 분쟁 175

■ 법정 인상률을 초과하여 수령한 차임 증액분의 반환 175

■ 주택에서 공부방을 운영하는 경우 상가건물임대차보호법이 적용되는지 여부 178

■ 임대인의 유지 수선의무 183

■ 임대인의 계약갱신거절이 정당한지 여부 186

■ 임차인이 발생시킨 소음으로 다른 임차인과의 분쟁

Section 6. 임대차계약의 불이행 등에 따른 손해배상청구에 관한 분쟁 193

■ 임차인의 계약갱신요구권과 임대인의 갱신거절 193

■ 임대인의 갱신거절이 정당한지 여부 196

■ 숙박업을 위한 임차건물에 녹물발생 

Chapter 4. 상가건물에 대한 각종 상담사례 205

Section 1. 상가건물 임대차 적용범위 207

■ 상가건물임대차보호법의 적용범위는? 207

■ 전차인에게도 상가건물임대차보호법이 적용되는지요? 208

■ 동창회사무실도 상가건물임대차보호법이 적용되는지요? 209

■ ‘상가건물 임대차’의 의미 및 이러한 ‘상가건물’에 해당하는지에 관한 판단 기준 210

■ 법인의 상가건물도 임대차보호법 적용을 받을 수 있나요? 

Section 2. 상가건물 임대차 대항력 213

■ 대항력이란 무엇인가요? 213

■ 상가임차인이 임대차등기를 할 수 없다면 보증금을 보호받을 수 있는 방법은 없는지요? 213

■ 상가임대차계약서와 다른 층을 임차하여 사용 시 그 계약의 효력은? 215

■ 건물의 주인이 바뀐 경우, 기존의 임대차계약을 주장할 수 있나요? 216

■ 상가건물임대차보호법상 대항력을 인정받기 위하여 사업자등록이 갖추어야 할 요건은?

Section 3. 임차보증금반환 문제 218

■ 계약기간이 남아있는 경우 보증금 반환이 가능한지요? 218

■ 원상회복의 일부 미비를 이유로 임차보증금반환을 거절할 수 있는지요? 218

■ 임대차계약 종료시 목적물을 반환하였는데 임대인이 보증금 반환을 거부할 경우 220

■ 보증금반환청구소송을 제기하는 경우 소송이 끝나기까지 얼마의 시간이 소요되는지요? 220

■ 상가건물이 양도된 경우 임차인은 양도인과 양수인 중 누구에게 보증금반환 청구를 하여야 하는지요? 222

■ 상가임대차 종료 시 임차인의 원상회복 범위와 관련 판례의 해석은? 

Section 4. 소액임차인의 최우선변제권 224

■ 수 개의 구분점포를 동일 임대인에게 임차한 경우 224

■ 상가건물임대차보호법을 악용하여 임대차계약을 체결한 경우 224

■ 상가 소유자가 아닌 사람과 임대차계약을 체결한 경우, 소액임차인의 최우선변제권자로서 보호받을 수 있나요? 225

■ 전차인도 최우선변제권을 행사할 수 있나요? 226

■ 보증금액이 감액된 경우 소액임차인 최우선변제권을 행사할 수 있나요? 226

■ 기존채권을 임대차보증금으로 전환하여 임대차계약을 체결한 경우에도 소액임차인으로서 보호받을 수 있는지요?

Section 5. 우선변제권 문제 229

■ 상가임차보증금에 대한 우선변제권의 확보방법은? 229

■ 임차인이 보증금액을 실제보다 적게 신고한 경우 우선변제권의 범위는? 230

■ 상가를 전대한 임차인의 우선변제권을 행사할 수 있는지요? 231

■ 대항력과 최우선변제권을 겸유하고 있는 상가임차권의 법률관계 233

■ 상가건물임대차보호법상 우선변제권의 행사방법 234

■ 배당요구 종기까지 적법한 사업자등록이 유지되지 않은 경우의 우선변제권을 행사할 수 있지 않나요? 235

■ 임차인이 스스로 경매신청한 경우 배당요구가 필요한지요? 236

■ 수차례 임대차계약을 갱신한 경우 배당요구 종기 후 확정일자를 변동하여 우선변제권을 주장할 수 있는지요? 237

■ 상가건물의 임차인이 폐업신고 후 다시 같은 장소, 같은 상호, 등록번호로 사업자등록을 한 경우 기존의 우선변제권이 유지되는지요? 238

■ 임차권과 분리하여 임차보증금반환권만 양수한 경우, 우선변제권을 행사할 수 있는 임차인에 해당하나요? 238

■ 상가건물의 새로운 소유자와 사이에 체결한 임대차계약 239

■ 사실상 폐업의 경우 우선변제권 유지하기 위한 방법은 어떤 것이 있나요? 240

■ 우선변제요건의 존속기간 

Section 6. 임차보증금 · 차임 증감 문제 242

■ 건물 주인이 상가임대료를 대폭 인상하는 경우 규제방안 242

■ 임대인이 임차인에게 고율의 월세를 부과할 때 구제방법 244

■ 상가영업 부진을 이유로 월세인하를 요구할 수 있는지요? 245

■ 상가임대인이 임대차기간 만료된 3개월 후 보증금증액 요구한 경우 247

■ 일방적 차임인상이 가능하도록 정한 약정의 효력 249

■ 상가건물임대차보호법상의 차임 증액비율을 초과한 경우 초과 부분의 반환을 청구할 수 있는지요? 250

■ 경영악화로 인한 상가임대차 계약 중도해지 시 잔여 임대료를 부담해야 하나요? 251

■ 매출연동형 상가임대차에서 상가건물임대차보호법 적용을 위한 환산보증금 산정방식은? 

Section 7. 임대차기간 문제 254

■ 상가임대차 계약기간을 1년 미만으로 한 약정의 효력 254

■ 임대인이 건물철거를 이유로 재계약을 거절하는 경우 255

■ 상가건물 임차인의 계약갱신요구권 257

■ 임대차 기간을 1년 이하로 정할 수 있는지요? 259

■ 묵시적 갱신에 따른 임대차기간 259

■ 묵시적 갱신 이후 해지 260

■ 10년 이상의 임대차기간 설정 261

■ 임차인이 중개업소에만 통보한 경우 상가임대차 묵시적 갱신 및 공실 기간·중개수수료 부담 여부 

Section 8. 계약갱신요구 문제 263

■ 임대인이 먼저 임차인에게 갱신거절 통지를 한 경우에도 임차인의 계약갱신요구가 가능한지요? 263

■ 전차인의 계약갱신요구권 264

■ 계약갱신요구권 행사 시 임대인의 특약 요구와 계약서 서명 여부의 효력은? 264

■ 건물이 노후하거나 안전에 문제가 있는 경우가 아니더라도 임대인이 건물을 철거하거나 재건축하기 위하여 임차인의 계약갱신요구를 거절할 수 있는지요? 266

■ 임대인이 공동소유자들인 경우 임차인의 계약갱신청구에 대한 임대인들의 적법한 거절 방법 267

■ 갱신청구권 기간 268

■ 차임연체와 계약 갱신청구 269

■ 임대인 지위승계와 차임연체 계약 갱신청구 269

■ 계약갱신과 차임과 보증금 270

■ 지하층 칸막이 설치가 건축법상 불법 구조변경 및 상가임대차계약 중도해지 사유에 해당하는지요?

Section 9. 권리금 문제 273

■ 상가임대차에서 임대인이 권리금을 인정한다는 약정의 효력 273

■ 상가임대차에서 임차인이 권리금을 회수할 수 있는지요? 274

■ 건물이 경매되는 경우에도 권리금을 받을 수 있는지요? 275

■ 임대인이 임차인의 신규임차인 주선에 대해 계약을 거절할 수 있는지요? 276

■ 권리금 회수 기회 상실과 손해배상책임 277

■ 임대인이 임차인이 주선한 신규임차인이 되려는 자에게 권리금을 요구하거나 권리금을 수수하는 것이 가능한지요? 279

■ 건물의 임대차에 수반하여 지급되는 권리금계약 취소 280

■ 권리금 회수 방해 행위는 구체적으로 어떤 것을 말하나요? 281

■ 임차인이 기지급한 권리금이 있어야 하나요? 281

■ 권리금 반환채권을 위해 목적물에 유치권행사는 할 수 없나요? 282

■ 임대차 계약서에 권리금을 인정한다는 의미 282

■ 권리금 계약이란 무엇을 말하나요? 282

■ 권리금을 보증금에서 감액할 수 있나요? 283

■ 무자력 임차인과 권리금행사 방해를 이유로 손해배상을 하게 되는 건지요? 283

■ 권리금계약과 임차권양도계약의 관계 284

■ 권리금 반환 약정의 의미 285

■ 경매 진행 중 상가임대차에서 보증금·권리금 회수와 계약해지가 가능한가요? 286

■ 권리금 회수기간 내 임대차계약 체결의 의미와 임대차기간 개시 시점은? 288

■ 건물 신축 특약이 있는 상가에서 임대인의 조기 퇴거요청과 권리금 보상 필요 여부

Section 10. 임차권등기명령 문제 292

■ 상가건물임대차보호법상 임차권등기명령제도 292

■ 무허가 상가건물 일부분에 대한 임차인도 임차권등기명령신청을 할 수 있는지요? 294

■ 임차권등기명령의 신청 요건 295

■ 임차권등기명령과 대항력 295

■ 묵시의 갱신이 이루어져 법에 의해 1년의 기간이 연장된 것으로 보는 경우에도 임차권등기명령신청을 할 수 있는지요?

저자소개

김 용 현

ㆍ 전 각급 법원 민사가사형사 참여사무관

ㆍ 전 서울고등법원 종합민원접수실장

ㆍ 전 서울중앙지방법원 민사신청과장(법원서기관)

ㆍ 전 서울가정법원 가사과장

ㆍ 전 인천가정법원 본원 집행관

ㆍ 전 서울 지방법원 민사조정위원