제1편 임대차 서론

제1장 임대차의 의의 및 성질 30

1. 의 의 30

2. 강행규정성 30

3. 부동산임차권의 물권화 31

4. 일시사용을 위한 임대차의 특례 31

제2장 임대차의 효력 32

제1절 임대차의 존속기간 32

1. 존속기간의 약정이 있는 경우 32

2. 존속기간의 약정이 없는 경우 33

3. 임대차의 갱신 33

제2절 임대인의 의무 35

1. 목적물인도의무 및 방해제거의무 35

2. 수선의무 35

3. 담보책임 37

4. 보호의무 37

제3절 임차인의 권리 38

1. 임차물의 사용수익권 38

2. 임차권의 대항력 39

3. 비용상환청구권 43

4. 건물 기타 공작물 임차인의 부속물매수청구권 45

5. 토지임차인의 지상물매수청구권 46

제4절 임차인의 의무 55

1. 차임지급의무 55

2. 임차물보관의무와 통지의무 59

3. 임차목적물 수선에 대한 인용의무 62

4. 임차한 주택의 반환의무 및 원상회복 의무 62

제5절 임차권의 양도와 전대 63

1. 양도와 전대의 비교 63

2. 적법한 임차권양도의 법률관계 65

3. 무단양도의 법률관계 65

4. 적법한 전대차의 법률관계 68

5. 무단전대의 법률관계(무단양도와 기본적으로 동일) 70

제3장 임대차의 종료 71

1. 임대차의 종료 원인 71

2. 임대차계약의 해지 방법 73

3. 임대차 종료의 효과 73

제4장 임대차 보증금 78

1. 개 설 78

2. 보증금의 반환 79

3. 부동산소유권의 이전과 보증금반환청구권의 승계 80

제2편 주택임대차보호법

제1장 서설 84

제2장 주택임대차보호법의 적용범위 87

제1절 개 요 87

제2절 적용계약 89

1. 개 요 89

2. 임대차계약 89

제3절 주거용 건물 96

1. 주거용 건물 여부의 판단 기준 96

제3장 대항력 102

제1절 서설 102

제2절 대항력의 성립요건 102

1. 개 요 102

2. 주택의 인도 103

3. 주민등록 105

4. 공부상 주소 표시와 주민등록의 불일치 109

제3절 대항력의 발생시기 116

1. 개 요 116

2. ‘다음날’의 의미 116

3. 주민등록의 시기 117

4. 주민등록의 정정과 대항력의 발생시기 117

제4절 대항력의 존속요건 121

1. 개 요 121

2. 점유의 계속 121

3. 주민등록의 존속 121

제5절 대항력의 내용 124

1. 개 요 124

2. 대항력 발생 이후의 신 소유자에 대한 대항력의 내용 125

3. 종전 임대인의 지위 125

제6절 대항력이 미치는 인적 범위 130

1. 개 요 130

2. 양수인 - 유형별 고찰 130

3. 부동산양도계약 해제로 소유권을 회복한 종전 소유자 152

4. 용익물권 또는 다른 임차권 취득자 153

5. 명의신탁의 경우 153

제4장 보증금의 우선변제권 155

제1절 서설 155

제2절 우선변제권의 요건 155

1. 개 요 155

2. 임차주택의 인도와 주민등록 156

3. 확정일자 156

4. 임차주택이 경매 또는 체납처분에 의하여 매각되었을 것 163

5. 배당요구 또는 우선권행사의 신고를 하였을 것 164

제3절 우선변제권의 행사 기준시기 169

1. 우선변제권의 배당순위 169

2. 다른 권리와의 순위비교 시 기준일 169

3. 확정일자를 갖춘 임차인들이 소액임차인의 지위를 겸한 경우 171

4. 임대차계약이 갱신된 경우 및 보증금을 인상한 경우의 순위기산일 171

5. 다세대주택(공동주택)에 대한 임대차계약서상 동?호수 표시가 누락된 경우 171

제4절 우선변제권의 행사와 대항력 주장 174

1. 겸유?선택적 행사?순차 행사 가능 174

2. 갱신된 임대차와 우선변제권 행사 174

3. 결 론 174

제5장 최우선변제권 (소액보증금의 임차인) 175

제1절 서설 - 소액보증금의 범위 175

1. 소액임차인 175

2. 보증금 중 최우선변제금액 177

3. 소액임차인의 최우선변제금액 정리 - 보증금 중 일정액 보호 180

4. 주택임대차위원회 184

제2절 최우선변제권 행사의 요건 188

1. 주임법 제3조 제1항의 행사의 요건 188

2. 임차주택이 경매 또는 체납처분에 의하여 매각되었을 것 189

3. 배당요구 또는 우선권행사를 신고를 하였을 것 189

4. 주택의 인도 191

5. 임대차의 종료는 요건이 아님 191

제3절 최우선변제권과 매수인과의 관계 193

1. 매수인에게 대항할 수 없는 경우 193

2. 매수인에게 대항할 수 있는 경우 193

제4절 확정일자를 갖춘 소액임차인 195

제6장 임대차의 공시 197

제1절 임차권등기명령제도 197

1. 의의 및 목적 197

2. 요 건 198

3. 절차(제1항 내지 제3항) 200

4. 신청인 201

5. 피신청인 203

6. 임차권등기명령의 대상이 되는 주택의 범위 203

7. 항고와 이의 206

8. 효과(제5항) 207

9. 등기 후 전입한 소액임차인의 지위(제6항) 211

10. 등기된 임차권등기명령권자의 배당순위 211

11. 경매절차에서의 지위 211

제2절 민법에 의한 주택임대차등기 213

제7장 임대차 관련 기타 쟁점 215

제1절 존속기간 215

1. 임대차기간 215

2. 일시사용을 위한 임대차 219

제2절 계약의 갱신 220

1. 계약갱신요구기간 및 갱신기간 220

2. 계약갱신요구권행사 기회 및 갱신기간 221

3. 묵시적갱신의 경우 계약의 해지 225

4. 갱신거부 및 손해배상 사유 226

5. 4년 이상 임차인의 갱신요구권 233

6. 1년 계약 후 2년 거주의 가부 233

제3절 차임 등의 증감청구 234

1. 전월세 상한제 234

2. 차임 등의 증감청구권 237

제4절 당사자지위의 승계 240

1. 서 설 240

2. 임대인지위의 승계 240

3. 임차인지위의 승계 241

제5절 임차주택에 관하여 경매가 진행되는 때 242

제6절 보증금의 월차임 전환 243

제7절 주택임대차분쟁조정위원회 244

1. 규정의 신설 244

2. 주요내용 244

3. 조정위원회 구성 및 조정절차 등 245

4. 계약갱신 시 임대료 합의절충 실패시 임대료 정하는 방법 266

제8절 주택임대차와 일반임대차의 차이 267

제9절 전월세신고제 268

제3편 상가건물 임대차보호법

제1장 상가건물 임대차보호법의 목적 등 270

1. 목 적 270

2. 2015. 5. 13. 개정 270

3. 2018. 10. 16. 일부개정 271

4. 2020. 7. 31. 일부개정 272

5. 2022. 1. 4., 일부개정 273

제2장 적용범위 275

제1절 서설 275

제2절 적용범위 - 요건 278

1. 상가건물에 대한 임대차 279

2. 일정액의 보증금 282

3. 일정액의 보증금을 초과하는 경우 285

4. 기 타 288

5. 주택임대차보호법 및 상가건물임대차보호법의 적용범위의 상충 290

제3장 대항력 291

제1절 서설 291

제2절 대항력의 성립요건 291

1. 개 요 291

2. 상가건물의 인도 292

3. 사업자등록 293

제3절 대항력의 발생과 존속 300

1. 발생시기 300

2. 대항력의 내용과 범위 300

3. 대항력의 존속 301

제4장 보증금의 회수 303

제1절 서설 303

제2절 우선변제권 303

1. 서 설 303

2. 우선변제권 행사의 요건 303

제3절 소액보증금의 최우선변제권 307

1. 서 설 307

2. 우선변제를 받을 임차인의 범위 307

3. 우선변제를 받을 보증금의 범위 307

4. 개정별 정리 310

제4절 임차인의 경매신청 313

1. 소액사건심판법의 준용 313

2. 집행개시요건의 특례 313

제5장 임대차의 공시 314

제1절 임차권등기명령제도 314

1. 의 의 314

2. 요 건 314

3. 효 과 315

제2절 민법에 의한 임대차등기 317

제6장 임대차기간 318

1. 개 요 318

2. 법정갱신 321

3. 계약갱신요구권 321

4. 계약갱신요구 등에 관한 임시 특례 325

제7장 권리금 327

제1절 상가권리금의 규정 327

1. 상가권리금에 대한 보호대책 추진 이유 327

2. 피해규모 및 구체적 사례 327

3. 우리나라의 상가권리금 시장규모 328

4. 임대인에게 의무부과 등을 할 수 있는 근거 328

5. 권리금보호에 대한 외국 사례 329

6. 기대효과 330

제2절 권리금의 정의 등 331

1. 권리금의 정의 및 종류 331

2. 권리금 계약 338

제3절 권리금 회수기회의 보호 343

1. 원 칙 343

2. 예 외 349

3. 위반시의 효과 352

4. 계약갱신요구권행사와 권리금의 관계 355

5. 신규임차인에게 기존 권리금보다 많은 권리금 요구가능성 355

6. 임대인의 영업변경권보호 가부 355

7. 임대인에 대한 권리금직접 지급 요구가능성 356

제4절 적용제외 357

1. 대규모점포 또는 준대규모점포의 일부인 경우 357

2. 국유재산 또는 공유재산인 경우 359

3. 「전통시장 및 상점가 육성을 위한 특별법」에 따른 전통시장 362

제5절 권리금회수 기타 363

1. 건물 경매시 권리금회수 363

2. 차임연체 시 권리금 보호 363

3. 임대인이 신규임차인에 대한 권리금요구 가능성 363

4. 영업용 건물의 임대차에 수반하여 지급되는 권리금계약의 취소 364

제6절 표준권리금계약서 작성 등 365

1. 도입취지 365

2. ?상가건물임대차 표준계약서?의 주요 내용 365

제7절 권리금소송 371

1. 개설 371

2. 권리금소송의 요건(손해배상청구소송) 371

3. 행사기간 373

제8장 상가건물 임대차 관련 기타 쟁점 374

1. 차임증감청구권 등 374

2. 월차임 전환 시 산정률 379

3. 차임의 연체와 해지 382

4. 상가건물 임대차의 종료 384

5. 상가건물임대차분쟁조정위원회 390

6. 상가건물 임대차계약서상의 확정일자 부여 및 임대차 정보제공 391

제9장 부동산직거래 계약 406

1. 부동산직거래계약의 개념 406

2. 부동산직거래계약서 작성시 유의사항 407

4. 계약서 작성 409

제10장 주택임대차보호법과의 비교(시행령 포함) 418

제4편 임대차 관련 분쟁 정리

제1장 개요 420

제2장 계약 420

제1절 서설 420

제2절 주택임대차계약 시 유의사항 421

1. 계약 시 준비사항 421

2. 임대차건물의 권리분석 421

3. 계약 시 확인사항 422

4. 계약 직전 확인사항 422

5. 계 약 422

6. 중도금 423

7. 잔금처리 423

8. 임대차 대항력 구비 조치 : 주택임대차보호법의 적용을 받기 위한 대항력 구비요건을 신속하게 준비할 것 423

제3절 임대차목적물에 따른 계약서 427

1. 동 산 427

2. 건 물 442

3. 토 지 450

4. 상 가 456

5. 기 타 469

제3장 내용증명 474

제1절 의의 474

제2절 작성방법 474

제3절 발송방법 475

제4절 사례별 예시 476

I. 계약 계속 중 476

1. 계약 계속 중 임차목적물의 수리 등 요구 476

2. 임대료 등 독촉 481

3. 차임증감청구 483

4. 전대 등 485

5. 계약내용의 변경 등 486

II. 계약의 종료 491

1. 계약종료의 통지 491

2. 계약종료에 따른 보증금반환청구 499

3. 부속물매수청구 등 507

4. 계약종료에 따른 임차목적물반환청구 509

5. 계약종료에 따른 원상회복청구 512

제4장 소송 514

제1절 서설 514

제2절 보전처분(가압류 또는 가처분) 514

I. 보전처분의 개념 514

II. 유형별 접수방법 및 유의사항 515

1. 부동산가압류신청서(민집법 제276조) 515

2. 채권가압류신청서(민집법 제276조) 530

3. 전세권처분금지 가처분신청서(민집법 제300조) 537

4. 부동산점유이전금지 가처분신청서 542

제3절 지급명령신청 또는 조정신청 553

I. 지급명령신청 553

1. 개 념 553

2. 관할법원 553

3. 불복방법 554

4. 지급명령과 집행(민사집행법 제58조) 554

5. 서 식 555

II. 조정신청 561

1. 개 념 561

2. 관할법원 562

3. 접수방법 562

4. 조정이의신청서 562

5. 서 식 563

제4절 임대차 관련 분쟁해결 568

제1항 서설 568

제2항 소장 - 유형별 분류 568

I. 임대차보증금반환청구의 소 568

1. 개 념 568

2. 청구취지, 청구원인 및 요건사실 569

3. 접수방법 570

4. 서 식 571

II. 건물명도청구의 소 608

1. 개 념 608

2. 청구취지, 청구원인 및 요건사실 608

3. 접수방법 609

4. 서 식 609

III. 권리금반환청구의 소 624

1. 개 념 624

2. 접수방법 624

3. 서 식 625

제3항 답변서 - 유형별 분류 633

I. 임대차보증금반환청구의 소에 대한 답변 633

1. 항변 등 633

2. 서 식 634

II. 건물명도청구의 소에 대한 답변 640

1. 항변 등 640

2. 서 식 640

III. 기타 청구에 대한 답변 677

1. 서 식 677

제4항 준비서면 693

1. 서 설 693

2. 서 식 693

제5절 제소전화해 701

1. 개 념 701

2. 제소전화해의 효력 701

?3. 접수방법 702

4. 준재심 703

5. 서 식 704

제6절 임차권등기명령신청 711

1. 서 설 711

2. 접수방법 712

3. 말소절차 713

4. 임대차등기명령신청 713

5. 서 식 715

저자소개

김 동 근

법학박사·행정사.

숭실대학교 법학과, 숭실대학교 대학원 법학과(법학박사 -행정법) 졸업.

대한민국 법률전문도서 출간 1위 - 한국의 기네스북 KRI 한국기록원 공식인증.

숭실대학교 법학과 겸임교수, 행정심판학회 학회장, 대한행정사회 중앙연수교육원 교수, 국가전문자격시험 출제위원, 대한행정사회 대의원, 사단법인 한국시민교육연합 이사, 경기대학교 지속가능 ESG 사업단 전문위원, YMCA병설 월남시민문화연구소 연구위원.

전, 대통령후보 총괄특보단 탄소중립 ESG 위원회 부단장, 대통령후보 디지털성범죄예방 특별위원회 자문위원, 서울시장후보 법률특보단장, 공인행정사협회 이사겸 법제위원회 위원장, 공인행정사협회 행정심판전문가과정 전임교수, 중앙법률사무교육원 교수.

정 동 근

서울대학교 법학과

서울대대학교 대학원 법학과

사법연수원 40기

현, 법무법인 조율 구성원 변호사

저서, 핵심 재개발ㆍ재건축분쟁실무(진원사)부동산소송(진원사)건축분쟁소송실무(진원사)건축법 이론 및 실무(진원사)주택법 이론 및 실무(진원사)

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